Việc xác định giá đất và cơ chế tài chính đất đai đang trở thành một trong những “điểm nghẽn” lớn nhất kìm hãm tiến độ nhiều dự án trên cả nước. Tại phiên thảo luận chiều 1/12, các đại biểu Quốc hội đã đồng loạt kiến nghị sửa đổi những quy định gây ách tắc, hướng tới một cơ chế giá đất minh bạch, công bằng và phù hợp thực tiễn thi hành Luật Đất đai.
Thủ tục giá đất – “nút thắt” kéo dài tiến độ dự án
Theo nhiều đại biểu, khâu xác định giá đất và chi phí hạ tầng hiện mất quá nhiều thời gian, khiến hàng loạt dự án giao đất, cho thuê đất bị đình trệ.
Đại biểu Trần Chí Cường (Đà Nẵng) cho biết, yêu cầu phải ghi giá đất ngay trong quyết định giao đất khiến quá trình thẩm định bị kéo dài hàng tháng, dẫn đến tình trạng “chạy theo tiến độ”, thẩm định đối phó và tiềm ẩn nguy cơ thất thu ngân sách.
Trong khi đó, đại biểu Phan Thị Mỹ Dung (Tây Ninh) nhấn mạnh thực tế có nhiều khu vực chưa có tên trong bảng giá đất, buộc chính quyền phải làm quy trình định giá cụ thể trước khi giao đất — điều mà nhiều quốc gia đã tách bạch để giảm tải thủ tục.
Kiến nghị tách bạch quyết định giao đất và nghĩa vụ tài chính
Nhiều ý kiến đề xuất không bắt buộc ghi giá đất tại thời điểm ra quyết định giao đất. Thay vào đó, cần tách bạch:
Quyết định hành chính giao đất,
Quy định nghĩa vụ tài chính, xử lý sau khi có giá đất chính thức.
Nhà đầu tư chỉ được nhận bàn giao đất khi đã hoàn thành nghĩa vụ. Cách làm này theo đánh giá của đại biểu Trần Chí Cường có thể giúp rút ngắn 30 - 50% thời gian và đẩy mạnh giải ngân, đưa đất vào khai thác sớm hơn.
Hoàn thiện cơ chế giá đất minh bạch, sát thị trường
Đại biểu Trần Văn Tiến (Phú Thọ) chỉ rõ mâu thuẫn giữa dự thảo Nghị định và Luật Đất đai 2024: Luật yêu cầu áp dụng giá đất cụ thể khi thu hồi đất, trong khi dự thảo lại đề xuất dùng bảng giá đất để bồi thường — dễ gây thiệt thòi cho người dân.
Bên cạnh đó, việc chuyển sang cơ chế bảng giá đất + hệ số điều chỉnh (K) được đánh giá giúp giảm tải thủ tục và hạn chế “hai giá”. Tuy nhiên nhiều đại biểu cảnh báo:
➡️ Nếu bảng giá đất mới tăng mạnh nhưng hệ số K vẫn cao, nghĩa vụ tài chính của người dân và doanh nghiệp sẽ đội lên bất hợp lý.
Do đó, bảng giá phải dựa trên dữ liệu đầy đủ, cập nhật, tránh tình trạng tăng sốc hoặc không phản ánh đúng thị trường.
Ngăn chặn nguy cơ trục lợi từ cơ chế thỏa thuận 75%
Một vấn đề nóng khác là quy định nhà đầu tư thỏa thuận 75% diện tích, phần còn lại Nhà nước thu hồi.
Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (Hải Phòng) cảnh báo: giá thỏa thuận thường theo thị trường, còn phần thu hồi lại theo bảng giá đất — tạo ra chênh lệch lớn, gây bất bình đẳng trong cùng dự án và dễ phát sinh khiếu kiện.
Đại biểu Đàng Thị Mỹ Hương (Khánh Hòa) đề xuất phương án công bằng hơn:
➡️ Nếu giá bồi thường Nhà nước thấp hơn giá bình quân đã thỏa thuận, nhà đầu tư phải trả phần chênh lệch cho người dân.
Giải pháp này giúp tránh trục lợi và tăng đồng thuận xã hội.
Xử lý dứt điểm các dự án BT tồn đọng
Nhiều dự án BT đã bàn giao công trình từ 5–7 năm nhưng chưa được giao đất thanh toán vì… chưa định giá được đất. Đại biểu Phan Đức Hiếu (Hưng Yên) cho rằng đây là bất cập lớn, khiến doanh nghiệp thiệt hại và tiềm ẩn tranh chấp.
Ông đề xuất:
➡️ Giá đất thanh toán phải được xác định theo thời điểm bàn giao công trình hoặc thời điểm ghi trong hợp đồng, để đảm bảo nguyên tắc ngang giá.
Nghị quyết tháo gỡ cần thiết cho thị trường đất đai ổn định
Chính phủ trình Quốc hội dự thảo Nghị quyết tập trung vào 3 nhóm chính sách lớn:
Hoàn thiện cơ chế thu hồi – bồi thường – tái định cư
Tháo gỡ thủ tục giao đất – cho thuê – chuyển mục đích
Cải cách mạnh cơ chế tài chính đất đai – định giá đất – bảng giá đất và hệ số K
Đồng thời, đẩy mạnh chuyển đổi số đất đai, tích hợp dữ liệu để quản lý minh bạch.
Nghị quyết được kỳ vọng sẽ tháo gỡ “điểm nghẽn” lớn nhất trong thi hành Luật Đất đai, tăng tốc dự án, khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai và ổn định thị trường bất động sản.