Bài viết tổng hợp quy trình xây nhà theo từng bước: chọn đất, chuẩn ngân sách, hồ sơ pháp lý, xin phép, dự toán – vật liệu, thuê thiết kế, ký hợp đồng, giám sát thi công đến nghiệm thu và hoàn công. Nội dung trung tính, dễ áp dụng, giúp bạn kiểm soát chi phí, tiến độ và chất lượng, tránh sai sót thường gặp
1) Lựa chọn mảnh đất phù hợp
Vị trí – tiếp cận: đường xe bơm bê tông/xe vật tư vào được; hạn chế hẻm quá hẹp.
Nền đất: bằng phẳng, địa chất ổn định; kiểm tra nguy cơ sụt lún, ngập.
Pháp lý: đất ở, ranh giới rõ; lưu ý nhà/tường chung khi mua lại.
Hướng nhà: tùy khí hậu – thói quen; hướng Nam/Đông Nam thường mát, dễ bố trí công năng.
Diện tích – công năng: đáp ứng nhu cầu hiện tại & dự phòng tăng thành viên.
2) Xác định tổng mức đầu tư
Lập khung ngân sách (thiết kế, phần thô, hoàn thiện, nội thất, chi phí mềm).
Dự phòng 10–15% cho phát sinh.
Thống nhất trần chi phí với KTS ngay từ đầu để bản vẽ bám sát ngân sách.
3) Thống nhất nhu cầu gia đình & quy mô xây dựng
Số tầng, số phòng, WC, phòng thờ, tầng lửng/ban công, sân trước–sau…
Tính nhu cầu đỗ xe, kho, không gian làm việc/học tập.
Thống nhất sớm để hạn chế sửa thiết kế.
4) Trang bị kiến thức cơ bản về xây dựng
Phân biệt thi công phần thô vs trọn gói.
Quy chuẩn chiều cao, tum, lửng; các chi phí ngoài hợp đồng (ép cọc, phá dỡ…).
Thuật ngữ hay gặp: thông thủy, kết cấu, lắp đặt MEP, chống thấm…
5) Hồ sơ – giấy tờ cần chuẩn bị (CHECKLIST)
Sổ hồng/sổ đỏ: bản gốc + bản sao, cập nhật mốc ranh – tọa độ nếu cũ.
Bản vẽ hiện trạng/trích lục thửa đất.
Chứng minh nhân dân/CCCD của chủ đầu tư.
Hợp đồng ủy quyền (nếu nhờ đơn vị thay mặt xin phép).
Hồ sơ thiết kế cơ sở (kiến trúc–kết cấu–MEP) phục vụ xin phép.
Biên bản cam kết lộ giới, thỏa thuận đấu nối điện–nước (nếu địa phương yêu cầu).
Tip: Chuẩn bị sớm để không chậm tiến độ khi nộp hồ sơ phép.
6) Thuê đơn vị thiết kế
Tối ưu công năng – ánh sáng – thông gió – chi phí vật liệu.
Hồ sơ đầy đủ giúp xin phép nhanh, thi công ít phát sinh.
7) Xin giấy phép xây dựng
Thông thường 2–3 tuần (có thể lâu hơn nếu chỉnh sửa).
Giấy phép quy định: mật độ, tầng cao, khoảng lùi, độ vươn ban công…
8) Dự trù chi phí chi tiết
Lập dự toán theo khối lượng (BOQ) thay vì ước lượng.
Khóa suất đầu tư/m2 theo phân khúc hoàn thiện (tiết kiệm – tiêu chuẩn – cao cấp).
Cập nhật kế hoạch dòng tiền theo tiến độ.
9) Tham khảo giá vật liệu xây dựng
Theo dõi biến động xi măng, thép, cát, đá, bê tông thương phẩm.
Chốt thời điểm mua/lưu kho hợp lý với nhà thầu để giảm rủi ro tăng giá đột biến.
Vật liệu cần có theo giai đoạn
Móng – kết cấu: thép, xi măng, cát, đá, bê tông (trộn hoặc thương phẩm), coppha, phụ gia, chống thấm móng.
Tường – xây tô: gạch/Block, vữa, lưới chống nứt, phụ gia chống thấm.
M&E: ống cấp–thoát nước (PPR/PVC), van–phụ kiện, dây cáp điện đạt chuẩn, aptomat, ống gen, tiếp địa.
Hoàn thiện: gạch/lát sàn, sơn bột–lót–phủ, đá ốp, cửa (gỗ/nhôm kính/thép), lan can, thiết bị vệ sinh, đèn–công tắc, tay vịn, phụ kiện.
Chống thấm: sàn vệ sinh, ban công, mái, hộp kỹ thuật.
Cảnh quan – phụ trợ: chống nóng mái, cách âm, trần–vách thạch cao, vật liệu cách nhiệt, thoát nước sân vườn.
10) Phong thủy & chọn ngày khởi công
Áp dụng linh hoạt, không làm ảnh hưởng kỹ thuật/kết cấu–MEP.
Chọn ngày phù hợp tuổi gia chủ; tránh bố trí ống thoát “ngoằn ngoèo” vì kiêng kỵ.
11) Tìm nhà thầu thi công
Ưu tiên năng lực tương xứng quy mô công trình, có hồ sơ công trình đã làm.
Rõ ràng phạm vi: thô hay trọn gói; ai mua vật tư; tiêu chuẩn bàn giao.
12) Ký hợp đồng xây dựng (những điểm cần có)
Bảng dự toán chi tiết: vật tư (hãng, quy cách), nhân công, đơn giá.
Tiến độ & điều khoản thanh toán theo mốc khối lượng.
Bảo hành – bảo trì (chống thấm, nứt, MEP).
Xử lý phát sinh: cách báo giá, phê duyệt, nhật ký công trình.
An toàn lao động – vệ sinh – tiếng ồn – giờ thi công.
Chi phí phụ (điện nước tạm, che chắn, chiếm dụng vỉa hè…) quy định rõ.
13) Giám sát thi công
Chủ đầu tư có thể thuê TVGS độc lập để kiểm soát chất lượng – khối lượng – tiến độ.
Kiểm tra các mốc quan trọng: cốt thép, cốp pha trước khi đổ bê tông; thử áp đường ống; test chống thấm; nghiệm thu từng hạng mục.
14) Nghiệm thu công trình
Nghiệm thu theo từng phần & tổng thể; lập biên bản, ảnh hiện trường.
Nếu có lỗi do nhà thầu: yêu cầu khắc phục và phúc tra trước khi quyết toán.
15) Hoàn công – cập nhật sổ hồng
Nộp hồ sơ hoàn công: biên bản nghiệm thu, bản vẽ hoàn công (kiến trúc–kết cấu–MEP), các xác nhận liên quan.
Cập nhật giấy chứng nhận về hiện trạng mới (nhà ở & tài sản gắn liền).
16) Kết luận
Xây nhà là chuỗi quyết định liên hoàn. Chuẩn bị pháp lý đầy đủ, thiết kế kỹ lưỡng, dự toán minh bạch, nhà thầu uy tín và giám sát chặt sẽ giúp bạn kiểm soát chi phí, tiến độ và chất lượng – để bàn giao nhà đúng như kỳ vọng.
20.8
694.4
13
13